Comprar una vivienda en España cuesta bastante más que el precio que figura en el anuncio. Entre impuestos y gastos de gestión, debes prever un extra de en torno al 10%-13% del precio en vivienda usada y algo más en vivienda nueva. Conocer cada partida con antelación evita sorpresas, porque estos gastos se pagan con ahorro propio: la hipoteca normalmente no los cubre. Calcula tu total en la calculadora de gastos de compraventa.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda además del precio?
Como referencia (cifras orientativas, varían por comunidad y operación):
| Concepto | Vivienda usada | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 6%-13% (según CCAA) | IVA 10% |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | No aplica | 0,5%-1,5% (según CCAA) |
| Notaría | 600-1.000 € aprox. | 600-1.000 € aprox. |
| Registro de la Propiedad | 400-700 € aprox. | 400-700 € aprox. |
| Gestoría (opcional) | 300-500 € aprox. | 300-500 € aprox. |
| Tasación (si hay hipoteca) | 250-600 € aprox. | 250-600 € aprox. |
| Total estimado sobre el precio | ~10%-13% | ~12%-14% |
El impuesto es, con diferencia, la partida más grande. Los demás gastos (notaría, registro, gestoría) son más estables y dependen poco del precio.
¿Qué impuesto se paga: ITP o IVA?
Depende de si la vivienda es usada o nueva:
- Vivienda usada (segunda mano): pagas ITP, que fija cada comunidad autónoma y va del 6% al 13% según el territorio y el valor. Consulta el tipo de tu comunidad en la calculadora de ITP o en nuestra guía del ITP por comunidad 2026.
- Vivienda nueva (primera entrega del promotor): pagas IVA del 10% (4% en VPO de régimen especial) + AJD, un impuesto autonómico que en vivienda nueva suele ir del 0,5% al 1,5%.
La base del impuesto en vivienda usada es el mayor entre el valor de referencia de Catastro y el precio escriturado.
¿Qué son los gastos de notaría, registro y gestoría?
Son gastos de formalización de la compraventa:
- Notaría: otorga la escritura pública de compraventa. Sus aranceles están regulados y dependen del precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad: inscribe la vivienda a tu nombre. También tiene aranceles regulados.
- Gestoría: es opcional en una compra al contado, pero suele ser obligatoria cuando hay hipoteca, porque el banco encarga la tramitación. Sus honorarios son libres.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto está claro: el banco asume la mayoría de los gastos de constitución del préstamo hipotecario:
- Notaría de la escritura de hipoteca.
- Registro de la hipoteca.
- Gestoría de la hipoteca.
- AJD del préstamo hipotecario.
El comprador suele pagar únicamente la tasación (entre 250 y 600 € aproximadamente) y, si la hay, la comisión de apertura. Ojo: esto se refiere a los gastos de la hipoteca, no a los de la compraventa, que sigues pagando tú.
¿Por qué necesitas ahorro extra y no solo la entrada?
La regla práctica que da más de un disgusto: los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos). Eso significa que necesitas como ahorro propio:
- La entrada (en torno al 20% del precio).
- Todos los gastos e impuestos anteriores (otro 10%-13% aproximadamente).
En total, conviene tener ahorrado en torno a un 30%-35% del precio antes de comprar. Calcula tu cuota mensual una vez tengas la hipoteca en nuestra calculadora de hipoteca, y revisa cómo el Euríbor 2026 afecta a la cuota si es variable.
Resumen y verificación
- El extra sobre el precio ronda el 10%-13% (usada) y 12%-14% (nueva).
- El impuesto es la mayor partida: ITP o IVA+AJD.
- Notaría, registro y gestoría suman cantidades menores.
- El banco paga casi todos los gastos de la hipoteca desde 2019.
Aviso (YMYL): todas las cifras son estimaciones orientativas y varían por comunidad, precio y entidad. Verifica los importes con tu notaría, registro, gestoría y la hacienda autonómica antes de operar. Para el contexto general del proceso de compra, consulta la guía de inquilinos.me.